Les 12 preguntes clau sobre la nova ordenança d'habitatges turístics a Dénia: zones, terminis i l'escut legal

Dénia afronta un canvi estructural en el model habitacional i d'allotjament turístic. L'Ajuntament ha detallat aquesta setmana els pilars de la nova ordenança municipal reguladora dels habitatges d'ús turístic (VUT), una normativa concebuda per posar fre a l'expansió descontrolada d'aquesta activitat a les àrees residencials i blindar l'accés a un habitatge assequible. Davant de l'allau de dades i el nou mapa de restriccions, resolem els dotze dubtes fonamentals que marcaran el futur del lloguer a la ciutat.

Plànol de Dénia per àrees segons lloguer turístic

A quines zones del nucli urbà encara podrà créixer el nombre de lloguers turístics?

El creixement net només es permet en el denominat primer àmbit (identificat com a Àrea A, o la zona blava, al plànol municipal compartit a dalt), que comprèn exclusivament la franja situada entre el camí del Llavador i la línia de platja. Com que es tracta d'un entorn amb un nombre molt reduït de residents empadronats i una forta implantació d'altres usos comercials, l'ordenança permet un marge d'increment de 65 llicències noves. La quota màxima absoluta quedarà fixada en 217 habitatges de vacances, la qual cosa suposarà un límit del 15% sobre la planta residencial total del sector esmentat.

Quants habitatges turístics hi ha a tot el terme de Dénia en comparació del nucli urbà?

El volum total de allotjaments turístics a tot el terme municipal se situa actualment al voltant de les 5.000 habitatges. Tot i això, la pràctica totalitat d'aquest parc residencial es troba distribuïda per les zones costaneres i residencials de la perifèria. Pel que fa estrictament al casc urbà, el nombre és molt més reduït, amb només 639 habitatges d'ús turístic registrats. És sobre aquest reducte urbanitzat, a més de Jesús Pobre, on la nova ordenança concentrarà tota la seua força regulatòria, deixant el gruix del mapa municipal sota les regles habituals del mercat.

Què passarà amb les llicències vigents als barris residencials protegits?

Al tercer àmbit (Àrea C, groga al mapa), configurat pels barris residencials tradicionals on es desenvolupa la vida veïnal de tot l'any, la prohibició de noves altes és total. Les autoritzacions que es troben actives actualment no es podran renovar una vegada que expirin. Per imperatiu legal de la legislació autonòmica, els venciments definitius es començaran a executar de manera progressiva a partir de l'any 2029. L'objectiu final del consistori en aquests carrers protegits és reduir la presència de les VUT a zero en tres anys.

Quins són els carrers del nucli urbà on el nombre de vivendes turístiques queda congelat?

Aquesta situació d'estancament afecta el segon àmbit, qualificat com a zona de compatibilitat (Àrea B, verda al mapa). En aquest espai urbà mixt es mantindran les llicències ja existents, establint un límit infranquejable de 127 allotjaments turístics en total que no podrà excedir-se sota cap concepte. Els carrers integrats en aquesta quota rígida són Marquès de Campo (amb un màxim de 30 llicències), Sandunga y font de beure (44), el Eixample Extramurs (22), Carrer Colom (14), Passeig del Raset (12) i Carrer del Pont (5).

Què passa amb els barris emblemàtics com les Roques o el carrer Loreto?

Tots dos s'enquadren dins del cinturó de màxima protecció residencial. Tot el nucli històric tradicional dins de les muralles, el que inclou íntegrament el carrer Loreto, el carrer Major i l'entramat del barri de Les Roques, passa a formar part de la zona de veto absolut als habitatges de vacances. Qualsevol llicència turística que operi hui en aquests punts s'extingirà irreversiblement en arribar l'any 2029.

Barri de les Roques

Com afectarà aquesta nova ordenança a zones com les Marines, les Rotes i el Montgó?

Aquestes grans àrees perifèriques es queden fora de la nova ordenança restrictiva. En constituir els nuclis de segona residència per excel·lència i respondre al model turístic familiar històric de la localitat, la gestió dels seus habitatges de vacances seguirà encomanada a les dinàmiques lliures del mercat de lloguer. Tot i això, Territori recalca que disposa dels estudis detallats de tot el terme municipal i que, si el fenomen comencés a generar friccions en aquestes zones, s'activarien regulacions específiques en el futur.

Per què el nucli de la Xara s'ha quedat al marge de la regulació?

L'Ajuntament de Dénia va mantindre contactes directes amb els representants de l'EATIM de La Xara durant la fase delaboració del document. Els responsables locals de l'entitat veïnal van exposar que el volum d'habitatges de vacances al seu territori és molt escàs i es troba sota un control exhaustiu. En estimar que no hi ha risc de massificació ni de distorsió del mercat de l'habitatge, van sol·licitar no ser inclosos en les mesures restrictives. Un escenari oposat al de Jesús Pobre, que sí que ha demanat ser blindat per complet com a zona residencial protegida.

Què passarà amb els baixos comercials si es volen transformar en vivendes?

La normativa local és contundent en aquest aspecte: queda terminantment prohibida l'obertura de nous habitatges turístics als baixos comercials de la ciutat. Tot i això, la via de la reconversió d'antics locals comercials a vivenda habitual i permanent de llarga durada sí que es manté oberta i fins i tot compta amb línies d'estímul municipal. Excepcionalment, només s'autoritzaria una VUT en un baix si s'ubica dins de la zona tolerada i coincideix amb l'existència d'una vacant lliure a la quota, si es troba a l'Àrea B.

Marquès de Campo a vessar una nit d'estiu

Com es podrà sol·licitar una nova alta si es produeix una baixa a les zones amb quota congelada?

Per tal de dotar de dinamisme i flexibilitat l'ordenança als carrers de l'Àrea B, on el volum de llicències està topat, el consistori implementarà un registre públic periòdic. A principis de cada any natural, l'ajuntament publicarà oficialment la relació de vacants disponibles que hagen aflorat a causa de cessaments d'activitat o de renúncies. A partir d'aquest instant, s'obrirà el termini formal perquè els propietaris interessats registren les sol·licituds d'alta per ordre rigorós.

Quin és l'impacte real que s'espera al mercat residencial a llarg termini?

L'aplicació de les quotes i l'extinció de les autoritzacions residencials a partir del 2029 provocarà que la planta d'habitatges d'ús turístic al nucli urbà de Dénia es redueixi dràsticament, passant de les 639 llicències actuals a un sostre màxim de 344. Aquesta reducció a la meitat de l'oferta de vacances d'alta rotació força tornin de manera natural al mercat del lloguer residencial de llarga durada. La darrera finalitat és injectar oferta estable per facilitar l'assentament de famílies i l'emancipació dels joves locals.

Hi ha cap parany a l'anunci?

Sí, hi ha un límit legal important que suavitza l'impacte real de l'anunci: les llicències anteriors a juny de 2018 són completament intocables. Tot i que el consistori ha anunciat una reducció dràstica de pisos de vacances, el Decret Llei 9/2024 de la Generalitat Valenciana va introduir un blindatge per protegir els drets adquirits i evitar reclamacions milionàries per vulnerar la seguretat jurídica. Les llicències obtingudes entre el juny del 2018 i l'agost del 2024 sí que tenen una caducitat obligatòria de cinc anys i s'enfronten a la seua extinció el 2029 si no s'adapten a la norma local. Per contra, els allotjaments inscrits abans de mitjans de 2018 en tenen prou de presentar una declaració responsable d'habitabilitat, quedant blindats i totalment al marge de les restriccions de l'ajuntament.

Quan entrarà en vigor la nova ordenança?

El text inicial està exposat al públic després de la seua aprovació en un ple extraordinari convocat aquest divendres, 5 de juny. Durant el mes de juny, la ciutadania i els sectors implicats poden consultar el document i formular les al·legacions pertinents. El full de ruta traçat per l'executiu local preveu resoldre els suggeriments i aprovar definitivament el text final entre els mesos de juliol i agost. D'aquesta manera, la regulació entrarà en vigor abans que expiri, en arribar la tardor, la suspensió cautelar de llicències urbanístiques que roman activa des d'agost del 2024.